КАПИТАЛИЗМ
КАПИТАЛИЗМ
В отличие от взглядов, которых придерживаются многие, способность к получению прибыли является существенно важным элементом для общественного прогресса. Перспектива получения прибыли является приманкой, позволяющей создать занятость, богатство и наделить людей возможностями, которые не в состоянии дать никакая другая социальная или экономическая система. Именно поэтому никто не должен чувствовать себя виноватым за то, что он делает деньги.
Также никто не должен чувствовать себя виноватым за то, что идет на разумный риск. Это фундаментальная истина, которую я узнал от Джозефа Шумпетера, считавшего, что без предпринимателей, готовых предлагать рынку новые продукты и идеи, а также инвесторов, готовых их финансировать, невозможно достичь реального экономического роста. Альтернатива, как мы, увы, узнали в XX веке, заключается в государственном контроле за факторами производства, результаты чего можно видеть в опустошенных ландшафтах и покинутых фабриках России и Восточной Европы и в разоренных жизнях миллиардов людей в Азии, Южной Америке и Африке.
Мои долгосрочные инвестиции в Рокфеллеровский центр, на протяжении разных стадий неопределенности его судьбы и кризиса, являются примером моей готовности идти на риск, сопоставимый с перспективой получения выгоды. Возможно, что это еще больше относится к моему участию в том, что получило название «западного Рокфеллеровского центра» - центра Эмбаркадеро в Сан-Франциско.
Проект Эмбаркадеро возник как результат усилий Сан-Франциско возродить находящийся в упадочном состоянии центральный деловой район вдоль набережной при помощи поддерживаемого федеральным правительством процесса перестройки городов; этот процесс обеспечивал серьезное списание стоимости земли, чтобы привлечь квалифицированных застройщиков. К середине 1960-х годов значительная часть центрального района к востоку от Монтгомери-стрит была заполнена полуразрушенными трущобами, продуктовыми рынками и ночлежками. Управление перепланирования Сан-Франциско (УПСФ) было создано для возрождения этого исторического района - его талантливым руководителем был Джастин Херман. Джастин обладал проницательностью, которая поразительно напоминала надежды отца на возрождение Среднего Манхэттена за счет строительства Рокфеллеровского центра.
В 1969 году я присоединился к партнерству, которое включало строителя Траммела Кроу, архитектора Джона Бортмана из Атланты и моего брата Уинтропа, чтобы попытаться купить часть земельного участка, который предлагался УПСФ. Мы предложили построить гостиницу и четыре высоких офисных здания, связанных площадями и переходами, с достаточными помещениями для ресторанов и магазинов. Проект носил творческий характер, и УПСФ быстро одобрил сделанное предложение. Наш контракт предусматривал работу на каждом земельном участке отдельно и последовательно, так что возведение пяти зданий должно было проходить на протяжении десяти лет. Мы убедили «Пруденшиал иншуранс компани» войти в партнерство с долей в 50%, и предоставить финансирование строительства.
Мы начали строительство в 1971 году и на протяжении последующих трех лет завершили первых два офисных здания и гостиницу «Хайят Ридженси» со специальным атриумом, спроектированным Портманом в центре. К сожалению, на тот момент, когда мы завершили строительство, рынок недвижимости в Сан-Франциско находился в состоянии глубокого спада.
В условиях, когда вторая офисная башня Эмбаркадеро была наполовину пуста, а на площадь третьей башни в 700 тыс. квадратных футов (ЭС-3) не записался ни один арендатор, компания «Пруденшиал» отказалась принимать акционерное участие в финансировании ЭС-3, хотя от нее по-прежнему требовалось предоставить ипотечное финансирование, если бы мы продолжили строительство.
В 1976 году и Кроу, и Портман вышли из проекта Эмбаркадеро в связи с финансовыми проблемами, а исполнители завещания Уинтропа не желали предоставлять дополнительные деньги, и в этой связи я столкнулся с дилеммой. Я мог или оставить этот проект, или действовать дальше в одиночку. Если бы я вышел, то соглашение с УПСФ запрещало бы мне участвовать в строительстве четвертой баши (ЭС-4). Однако самостоятельное финансирование потребовало бы, чтобы я предоставил все 60 млн. долл. - эквивалент всего моего личного состояния вне трастового фонда - плюс дополнительно по 1 млн. долл. в месяц до тех пор, пока проект не станет прибыльным. Таким образом, если бы я продолжил работать по проекту, а спад продолжился, возникла бы опасность личного банкротства.
Хотя Дик Дилворт и мои другие советники рекомендовали мне не идти на этот дополнительный риск, я решил пойти на него. Я был убежден, что после того, как спад кончится, на площадь в центре Эмбаркадеро будет огромный спрос. Тем не менее риск продолжения работы над проектом в одиночку был пугающим. Первые три месяца моего единоличного владения не принесли радужных перспектив. Здание оставалось пустым уже долгое время после его завершения летом 1976 года. Мы держали свет включенным ночью с тем, чтобы башня не была темной, однако было малоутешительным смотреть на нее из окон «Хайят Ридженси» и понимать, что, помимо ночного сторожа, внутри не было ни единой живой души, которая платила бы арендную плату.
К счастью, скорее раньше, чем позже, рынок недвижимости в Сан-Франциско переменился и арендаторы начали покупать площадь в ЭС-3. К середине 1977 года арендная плата достигла уровня, который обеспечивал доход от здания. Компания «Пруденшиал» согласилась предоставить ипотечное финансирование для ЭС-4 и попросила меня также о пропорциональной доле в финансировании строительства. Я согласился, но только при условии, что они выкупят 50% доли в ЭС-3 с учетом новой более высокой оценки. Это позволило мне вернуть инвестированные суммы не только в ЭС-3, но и во всем проекте центра Эмбаркадеро. Риск, на который я пошел, не сойдя с курса, Оказался исключительно выгодным.
Несколькими годами позже мы пошли на расширение, построив Эмбаркадеро Вест (ЭС - Вест), но вскоре обнаружили, что новая инвестиция была под угрозой из-за спада на рынке недвижимости и землетрясения 1989 года в Сан-Франциско. К началу 1990 года обремененный огромным банковским кредитом, подлежащим выплате, ЭС - Вест находился на краю пропасти банкротства. Однако я продолжал верить в долгосрочные перспективы Сан-Франциско и, несмотря на колебания своих советников, был исполнен решимости продолжать.
К середине десятилетия рынок недвижимости восстановился, чему помогли граждане Сан-Франциско, встревоженные быстрым ростом города и проголосовавшие за резкое ограничение нового коммерческого строительства. В 1998 году фирма недвижимости «Бостон пропертиз», контролируемая Мортом Цукерманом, купила все офисные здания центра Эмбаркадеро за 1,8 млрд. долл. Поскольку я получал выплату в форме облигаций от «Бостон пропертиз», я сохранил свою индивидуальную долю Эмбаркадеро, однако в ходе этого процесса диверсифицировал свои инвестированные средства, которые стали включать первоклассную недвижимость в ключевых районах по всей стране.
Моя тридцатилетняя связь с центром Эмбаркадеро оказалась прибыльной для меня и помогла тому, чтобы начать возрождение исторического центра Сан-Франциско и прибрежного района. Как и строительство Рокфеллеровского центра, создание Эмбаркадеро иллюстрирует то, как может выиграть городская среда, когда усилия разумных чиновников городского правительства соединяются с усилиями капиталистов, готовых идти на риск.