ГЛАВА 19 В которой я покупаю парочку домов
ГЛАВА 19
В которой я покупаю парочку домов
Моей первой покупкой был крошечный домик из двух комнат примерно за пять кварталов от пляжа. Он стоил мне 26 000 долларов, когда средняя цена за дом в этом районе составляла порядка 100 000 долл. 6 000 долл. я потратил на чисто косметический ремонт: покраска, лакировка полов, установка всяких мелочей и прочее. Я продал его за 40 000 долл. через девять недель после приобретения. Я сделал 8000 долл.! Это больше, чем я зарабатывал за девять месяцев в супермаркете.
Покупка домов стала моим хобби. Я находил дом, доводил его до ума и продавал. Это было развлечением, и я делал неплохие деньги.
Под конец мой богатый друг указал мне на глупость этого занятия.
Богатые люди продают что-то по трем причинам, — сказал он. — Во-первых, это им больше не нужно. Причина, по которой они что-то покупали, исчезла, вещь не приносит больше пользы, или же она сильно возросла в цене.
Вторая причина: им предложили неприлично большую сумму за эту вещь — намного больше, чем она в действительности стоит, и даже лучше, если появится неплохой шанс купить ее снова, но уже по более низкой цене. Такое происходит во времена бумов. Люди переплачивают за вещи — недвижимость, акции, какие-то трофеи. А затем может наступить спад. Но они тем не менее должны быть готовы пожертвовать этим активом, может так случиться, что они никогда больше не увидят эту вещь, и цена в этом случае действительно должна быть экстраординарной.
Третья причина, по которой богатый человек продает, заключается в том, что при покупке была допущена ошибка. Расчет оказался неправильным, или неправильно было оценено время, цена, или же резко изменились обстоятельства. И тогда большой человек вынужден проглотить свою гордость, признать свои ошибки и продать дрянное приобретение, чтобы высвободить деньги и вложить их во что-то более достойное.
Во всех остальных случаях богатые люди накапливают инвестиции, но приобретают они только по-настоящему ценные вещи. Кое-кто из моих друзей в плохие времена годами жили на то, что продавали вещь за вещью — но ценные вещи! — из того, что они накопили, пока ситуация не изменилась к лучшему.
Они редко покупают, если не уверены, что стоимость вещи возрастет или, по крайней мере, не упадет. И в приобретениях они всегда сохраняют терпение. Один мой коллега любит говорить: «Сделка жизни случается два раза в неделю!» — имея в виду, что редко бывает, чтобы появившаяся «возможность» не представилась еще раз в том же самом иди другом виде.
Обычные люди тратят слишком много, а затем оправдываются за бездарное приобретение и необходимость подавать декларацию о покупке, говоря: «Была распродажа», или «Удалось поторговаться», или «Я не один раз смогу этим воспользоваться», в то время как им это не нужно, это не было так дешево, и они могли использовать это только один раз! Богатые люди ждут до тех пор, пока смогут себе позволить именно то, что они хотят, и затем находят это и приобретают с максимальным рычагом, эффективно с точки зрения налогообложения — словом, умно.
— Вопреки распространенному мнению, богатые люди редко платят собственными деньгами за что-либо, пусть даже за свои игрушки и капризы. Если есть способ обойтись без того, чтобы трогать денежные потоки, и который высвобождает деньги для инвестирования, или же дает возможность разделить или уменьшить риск при покупке, используя деньги других людей или привлекая в проект других участников, богатые люди обязательно воспользуются такой возможностью.
Но они знают, что никогда не следует рассеивать средства. Богатые люди прекрасно понимают, что лучший способ обеднеть — это переоценить свои возможности, подключиться к слишком рискованному проекту, занять слишком много денег под высокие проценты. Именно такой подход отличает богатых от обычных людей. Богатые знают, как использовать рычаг, не перенапрягаясь, как оценить риск, но не рисковать всем или слишком многим.
Но самое главное — богатые никогда не продают качественные активы. Возьмем, к примеру, твой самый первый дом — тот, что ты продал. Ты получил за него хорошую цену?
— Конечно, на 35 % больше того, что я заплатил за него, — ответил я.
— А сколько ты выручил после всех расходов?
— Тоже неплохо: получил 20 % прибыли.
— Действительно, неплохая прибыль. Однако скажи мне вот что: сколько домов ты бы купил и продал за последние пару лет?
Я задумался.
— Около пятидесяти.
— Это много. А что бы было, если бы ты оставил всю эту недвижимость у себя?
— Ну, для начала я не получил бы той прибыли, которая мне досталась после продажи, — отвечал я, защищая свою позицию.
— Это верно, но подумай вот о чем: сколько из всех этих домов стоило бы придержать? Иными словами, сколько из них было покупками высшего сорта?
— Э-э… почти все, я думаю.
— А сколько времени ты занимался поисками этих домов?
На этот вопрос я знал ответ.
— Долго!
Последние три года я посвящал поискам недвижимости каждые четверг и субботу, выводя из терпения десятки агентов по недвижимости, ползая вдоль стен с измерительной рулеткой, забираясь под фундамент с фонарем, отворачивая краны и спуская воду в унитазах, добиваясь скидки на переговорах и делая заявки на аукционах, после чего начинался ремонт — сдирание старых обоев, покраска, полировка. Затем следовал поиск покупателя и продажа…
Теперь я подумал, что это была тяжелая работа. Сначала надо было найти дом, потом поднять его стоимость.
— Так вот, — продолжил он, — представь, что ты потратил это время на накопление. Сколько домов из тех, что ты продал, ты мог бы оставить у себя, как ты думаешь?
Я пожал плечами.
— Наверно, треть.
— Значит, по твоим подсчетам, ты мог бы оставить треть, а? Так, если эти 17 домов стоили в среднем по 200 000 долларов каждый, а они выросли в цене на 10 % в год, ты бы получил маржу 1125 000 долларов. Иными словами: к настоящему моменту ты бы стал миллионером. Не было ли это одной из твоих целей?
— Гм… да, — промямлил я. Порка, как всегда, заслуженная.
— А сколько же ты на самом деле сделал, покупая и продавая все эти дома?
Мне нужно было все подсчитать, и ответ удивил и смутил меня. После того как я оплатил все расходы, почтовые сборы, комиссионные агентам, рекламу, услуги юристов, ремонт и налоги, сумма нетто составила чуть больше 250 000 долл. Тогда это показалось мне много, однако расходы поглотили немалую долю моих прибылей, в особенности эти проклятые налоги.
— Таким образом, — подвел итог мой богатый друг, тоном который, как я, знал предвещал очередной урок, — ты не только купил и продал недвижимости на 10 миллионов долларов и сделал на этом только 2,5 % прибыли, ты еще и отказался от трети этой потенциальной недвижимости, продав все дома и не придержав ни одного.
— Гм… наверно, так.
— И где теперь эти деньги?
— Не знаю.
— Вот именно, — сказал он, подняв бровь — Качественные активы, которые держишь у себя долго, сделают тебя богатым. Неважно, насколько велик твой доход, но если ты не откладываешь на инвестирование какой-то его части, тебе не разбогатеть. Богатые люди заставляют свои деньги работать на них, как рабов, так что они сами не должны работать.
Научись жить на 70 % своих доходов. Остальное пусть работает на тебя. Если не можешь жить на 70 %, живи на 80. Не можешь жить на это, живи на 90. Если и с этими деньгами не можешь жить, ради Бога, живи на 99 %, но хотя бы 1 % откладывай на будущее, а в дальнейшем доведи до 70 %. Помни: ты поймешь, что стал богатым, когда доход, полученный от всех инвестиций, превысит твои затраты на все, что тебе нужно, все, что ты хочешь, чего страстно желаешь. В конечном счете ты будешь жить на мельчайшую частицу твоих доходов. Фактически ты не сможешь потратить то, что зарабатываешь.
— Вот уж будет замечательно, — радовался я. — Мне хочется много потратить!
— Если хочешь когда-нибудь стать богатым, тебе пора перестать продавать и начать накапливать.
Урок
Вы поймете, что разбогатели, когда доход от всех ваших инвестиций превышает ваши расходы. Научитесь жить на 70 % своих доходов, а остальное вкладывайте в накопление активов, цена которых со временем возрастет. Богатство происходит от накопления качественных активов, сохраненных в собственности в течение долгого времени.